一、案例基本信息
案件类型：民事
办理方式：诉讼
委托人：任某所在社区办公室
承办单位：湖南天朋律师事务所
承办人： 骆佳羽
编写人： 湖南天朋律师事务所 骆佳羽
二、案例正文
【案情简介】
任某与黄某于1978年结婚，1992年离婚，离婚后并未离家，且离婚时并未对二人共有的案涉房屋进行分割，不动产权证一直登记为共同共有。2011年6月，黄某趁任某在外，在未告知、未经过任某同意的情况下，将房屋出售给蒋某、卢某夫妻二人，在办理过户登记时，房产部门发现该房有共有人，即要求共有人任某到场签字同意才受理过户申请。任某得知房屋被卖后，即到房产部门提出异议，明确不同意卖房。2011年7月5日，黄某与蒋某夫妇在房产部门的组织下，签订补偿协议，约定不能过户解除合同情形。2011年7月18日，在任某、黄某不知情、不在场的情况下，房产部门直接变更房屋共同所有为单独所有，并于当日直接将案涉房屋过户给蒋某夫妻。2012年，任某向楼区法院提起确认合同无效纠纷民事诉讼，一审胜诉，经上诉后，二审以事实不清发回重审，重审改判，确认买卖合同有效，蒋某夫妻善意取得案涉房屋，任某败诉，就该判决结果双方均未上诉，民事一审判决生效。2013年，在民事一审败诉的情况下，任某转而提起行政诉讼，要求确认房产部门程序违法，撤销房产转移登记和更正登记程序，行政诉讼经一审判决确认房产部门办理房产转移登记和更正登记程序违法，但鉴于生效的民事判决确认蒋某夫妻善意取得案涉房屋，故不撤销房产局的行政行为。任某就该一审判决，提起二审、再审及审判监督程序，但均维持原判。
2020年11月16日，承办律师接到任某所在社区委托后，接待了任某及黄某，了解到任某目前仍在走行政诉讼审判监督程序。后多次接待任某，经与任某沟通，并查阅全部的案卷材料，明确本案关键点在民事诉讼一审判决结果，即蒋某夫妻取得案涉房屋是否符合善意取得，且行政诉讼的结果也受民事诉讼结果的影响，在与任某沟通后，决定走回民事诉讼程序，通过向市检察院、中院提交材料，最终确定向民事一审法院提起申诉。2020年12月23日，向民事一审法院提交民事申诉材料，2021年5月11日一审法院举行听证会，2021年12月24日作出再审的裁定，2022年1月5日再审开庭重审本案，2022年11月28日再审判决撤销原一审判决，确认房屋出卖行为无效，房屋归任某、黄某所有，由蒋某夫妻返还案涉房屋。本案历经10年，在重回民事诉讼的程序后，得到了有利的判决结果。
【律师意见】
本案是房屋买卖合同引起的纠纷，关键点是无权处分的合同效力及所导致的物权变动效力。诉讼过程中，经历无权处分合同效力问题的法律变更，加之当事人自身不懂法，导致本案一直在错误的行政诉讼道路上艰难前行，本是简单的案子，却一波三折，历经十年才回归正轨。关于民事诉讼有几点建议：首先，确定走诉讼途径解决问题时，要选择正确且对自己有利的案由；其次，诉讼过程中明确案件关键点，围绕关键点收集证据，组织论证；最后，注重程序，主要是时效，认为判决有误，应及时申请二审及再审。本案正是基于实体和程序的代理，法院采纳了律师的代理意见，再审判决撤销原一审判决，确认房屋出卖行为无效，房屋归任某、黄某所有，由蒋某夫妻返还案涉房屋，达到了当事人的委托目的。